Prix immobiliers et patrimoine
Investir à Nice et autour : prix, loyers et rendement en 2026
À Nice, la médiane appartement 2025 est de 4 844,24 €/m². Comparez ici les ventes 2023-2025 de 16 communes, leurs loyers d’annonce 2025 et leur ratio brut théorique charges comprises.
Données au 13 octobre 2026 · 16 communes du secteur couvert
Télécharger les données des 16 communes (CSV)
Toutes les communes figurent dans le tableau.
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| Nice | 06088 | 4 844,24 | 20,43 | 5,06 | 6 500,00 | 21,60 | 3,99 | 21 723 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cagnes-sur-Mer | 06027 | 4 783,46 | 19,56 | 4,91 | 5 770,99 | 19,93 | 4,14 | 2 846 |
| Carros | 06033 | 3 351,06 | 18,59 | 6,66 | 4 880,95 | 20,63 | 5,07 | 365 |
| Contes | 06048 | 3 255,95 | 15,93 | 5,87 | 3 503,27 | 18,70 | 6,41 | 175 |
| Drap | 06054 | 3 088,50 | 16,77 | 6,52 | 4 487,62 | 19,11 | 5,11 | 118 |
| La Colle-sur-Loup | 06044 | 4 264,71 | 17,56 | 4,94 | 5 992,07 | 20,90 | 4,19 | 298 |
| La Gaude | 06065 | 4 562,15 | 19,22 | 5,05 (échantillon faible) | 5 165,43 | 18,70 | 4,34 | 155 |
| La Trinité | 06149 | 3 227,59 | 16,46 | 6,12 | 4 210,66 | 19,11 | 5,45 | 274 |
| Levens | 06075 | 3 650,00 | 15,35 | 5,04 | 3 972,94 | 18,70 | 5,65 | 166 |
| Roquefort-les-Pins | 06105 | 4 993,59 | 20,68 | 4,97 | 6 451,85 | 21,59 | 4,01 | 257 |
| Saint-André-de-la-Roche | 06114 | 4 046,87 | 18,66 | 5,53 | 4 916,34 | 18,76 | 4,58 | 159 |
| Saint-Laurent-du-Var | 06123 | 4 774,14 | 19,63 | 4,93 | 5 176,16 | 18,87 | 4,37 | 1 575 |
| Tourrette-Levens | 06147 | 3 894,55 | 16,56 | 5,10 | 4 469,03 | 18,70 | 5,02 | 114 |
| Vence | 06157 | 4 076,92 | 18,35 | 5,40 | 5 689,77 | 21,30 | 4,49 | 1 044 |
| Villefranche-sur-Mer | 06159 | 8 715,00 | 26,41 | 3,64 | 11 322,46 | 19,11 | 2,03 | 487 |
| Villeneuve-Loubet | 06161 | 6 048,23 | 21,95 | 4,36 | 6 427,08 | 21,06 | 3,93 | 1 238 |
Comment utiliser le classement ?
Comparez d’abord le même type de logement. Le ratio combine un loyer d’annonce charges comprises et une médiane de ventes : il aide à choisir les communes à examiner, puis se remplace par le budget du bien. La Gaude n’a que 26 ventes d’appartements sur trois ans ; son ratio appartement porte donc la mention « échantillon faible ».
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Méthode : quels logements sont comptés ?
DVF (« demandes de valeurs foncières ») provient des actes de vente enregistrés par la DGFiP. Nous retenons les ventes 2023, 2024 et 2025 portant sur un seul appartement ou une seule maison, avec une surface bâtie supérieure à 9 m², une valeur positive et une seule disposition. Les dépendances et terrains associés restent dans le prix global. Les ventes de plusieurs logements, les usages mixtes et les actes repérés dans plusieurs communes sont écartés : leur prix ne peut pas être affecté au logement seul.
Une mutation compte une fois. La médiane et les quartiles portent sur le prix divisé par la surface bâtie. Le p25 laisse un quart des ventes en dessous ; le p75 en laisse trois quarts. Entre les deux se trouve la moitié des observations. Une commune, un type ou un IRIS à moins de 30 ventes sur trois ans porte un signal d’échantillon faible. Les effectifs annuels restent affichés.
La carte des loyers 2025 donne une prédiction d’annonces non meublées charges comprises au troisième trimestre, pour un appartement de 52 m² ou une maison de 92 m². Ses bornes à 95 % sont des intervalles de prédiction. Le ratio annuel est loyer × 12 / médiane DVF 2025 ; il exclut frais d’achat, charges du bailleur, vacance, impôt et crédit.
À Nice, la médiane appartement DVF 2025 de 4 844,24 €/m² est recoupée avec 4 750 €/m² dans la note Notaires de France d’octobre 2025, pour le deuxième trimestre 2025 : écart de +2,0 %. Les périodes diffèrent. Les quartiers utilisent les contours IGN collectés en octobre 2026 : 21 684 ventes niçoises sur 21 723 ont pu être rattachées à un IRIS ; les 39 autres restent dans le total communal.
Un acte avec plusieurs communes hors du périmètre peut échapper au repérage. Deux logements identiques sans lots distincts peuvent être indiscernables dans DVF. Pour votre estimation, confrontez toujours ces séries aux caractéristiques du logement.
Que reste-t-il après les charges ?
Le rendement brut affiché est le loyer d’annonce 2025 charges comprises × 12, divisé par le prix médian de vente 2025. Il compare deux ensembles de logements différents. Pour calculer le revenu du bailleur, partez du loyer hors charges et du coût d’achat complet, frais et travaux inclus.
Retirez les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière restant à votre charge, l’assurance, les frais de gestion, les travaux et les mois sans locataire. Le crédit et l’impôt réduisent encore la trésorerie disponible. Les sommes récupérées auprès du locataire ne sont pas un gain.
En location nue, comparez le micro-foncier et le régime réel à partir de vos charges. Lire le repère sur le micro-foncier et le réel. Pour préparer la transmission du bien, simuler les droits de succession.
Une médiane locale et un ratio brut ne garantissent aucun revenu futur.
Sources : 2023 DVF DGFiP/Etalab ; 2024 DVF DGFiP/Etalab ; 2025 DVF DGFiP/Etalab ; loyers appartements 2025 ; loyers maisons 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) ; DGFiP, location nue. Licence Ouverte 2.0 pour DVF, loyers et contours. Données collectées le 13 octobre 2026.