Prix immobiliers et patrimoine
Location nue : micro-foncier ou régime réel en 2026
Pour la location nue, le micro-foncier s’applique en principe jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels hors charges, avec un abattement de 30 %. Le régime réel déduit les charges admises pour leur montant effectif. Repères vérifiés le 13 octobre 2026.
| Point | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Revenus bruts annuels hors charges | Jusqu’à 15 000 €, hors exclusions | Obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option |
| Charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges fiscalement déductibles réellement supportées |
| Option | Régime de principe si éligible | Option engageant pour 3 ans |
Que comparer avant de choisir ?
Rassemblez les loyers hors charges de tous vos biens loués nus et les charges admises : frais de gestion, assurance, dépenses de réparation ou d’entretien, taxe foncière hors part récupérable, intérêts d’emprunt notamment. Le remboursement du capital du crédit n’est pas une charge déductible. Certaines dépenses de construction et d’agrandissement sont également exclues.
Si les charges admises dépassent 30 % des recettes, étudiez le réel. Comparez plusieurs années, car l’option engage pour trois ans. Le micro-foncier comporte des exclusions, notamment pour certains régimes spéciaux et détentions de parts sans bien loué nu directement.
Passer du rendement brut au revenu
Le loyer d’annonce charges comprises des fiches d’investissement par commune doit être remplacé par votre loyer hors charges. Déduisez ensuite les charges effectivement supportées pour votre trésorerie ; le calcul fiscal suit ses propres règles. Le choix du régime ne change pas le prix ni le loyer de votre bien.
Examinez votre régime avec le professionnel qui connaît vos biens et vos autres revenus.
Sources : DGFiP, location vide de meubles ; DGFiP, déclaration des loyers. Vérifiées le 13 octobre 2026.