Appartements · 2025
4 844,24 €/m², médiane
Loyer prédit charges comprises : 20,43 €/m²/mois en 2025.
Ratio brut théorique, charges comprises : 5,06 % par an.
7 306 ventes en 2025 ; 20 951 sur trois ans.
Prix immobiliers et patrimoine
Investir à Nice : prix et rendement en 2026
Données au 13 octobre 2026 · Code INSEE 06088 · Ventes et loyers 2025
Maisons · 2025
6 500,00 €/m², médiane
Loyer prédit charges comprises : 21,60 €/m²/mois en 2025.
Ratio brut théorique, charges comprises : 3,99 % par an.
282 ventes en 2025 ; 772 sur trois ans.
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| Année et type | Ventes | Médiane €/m² | p25 €/m² | p75 €/m² |
|---|---|---|---|---|
| 2023 · Appartement | 7 250 | 4 681,33 | 3 625,00 | 5 902,49 |
| 2023 · Maison | 236 | 6 490,23 | 4 963,54 | 8 676,55 |
| 2024 · Appartement | 6 395 | 4 733,33 | 3 650,98 | 5 972,65 |
| 2024 · Maison | 254 | 6 394,44 | 4 703,57 | 8 366,87 |
| 2025 · Appartement | 7 306 | 4 844,24 | 3 829,89 | 6 073,41 |
| 2025 · Maison | 282 | 6 500,00 | 5 000,00 | 8 484,19 |
Comment lire les prix de Nice ?
À Nice, les appartements retiennent 7 306 ventes en 2025. La moitié des ventes se situe entre 3 829,89 et 6 073,41 €/m². La médiane partage les transactions en deux groupes égaux ; elle ne fixe pas le prix d’un logement précis.
La médiane des appartements est en hausse de 3,48 % entre 2023 et 2025. Ce changement compare des biens vendus différents : ce n’est pas la plus-value du même logement. Étage, état, surface et annexes peuvent modifier la comparaison.
Pour votre achat, comparez le prix proposé avec la médiane du même type, puis avec les quartiles. Un prix inférieur au p25 justifie de regarder les travaux et les contraintes du bien ; un prix supérieur au p75 appelle des atouts concrets. Les quartiles décrivent des ventes, sans mesurer les travaux nécessaires.
Quel loyer comparer au prix d’achat ?
La carte ministérielle 2025 décrit des annonces non meublées au troisième trimestre : appartement de référence de 52 m², maison de 92 m². Elle fournit une prédiction communale charges comprises. Comparez-la à un logement similaire et remplacez-la par un loyer hors charges vérifié avant de bâtir votre budget.
| Type | Loyer | Intervalle de prédiction à 95 % |
|---|---|---|
| Appartement | 20,43 | 15,44 à 27,04 |
| Maison | 21,60 | 13,50 à 34,55 |
Ces bornes représentent l’incertitude de prédiction du loyer ; elles ne sont pas les quartiles des ventes.
Comparer trois communes proches
- Saint-André-de-la-Roche : médiane appartement 2025 4 046,87 €/m², sur 36 ventes.
- Villefranche-sur-Mer : médiane appartement 2025 8 715,00 €/m², sur 138 ventes.
- Saint-Laurent-du-Var : médiane appartement 2025 4 774,14 €/m², sur 494 ventes.
Que reste-t-il après les charges ?
Le rendement brut affiché est le loyer d’annonce 2025 charges comprises × 12, divisé par le prix médian de vente 2025. Il compare deux ensembles de logements différents. Pour calculer le revenu du bailleur, partez du loyer hors charges et du coût d’achat complet, frais et travaux inclus.
Retirez les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière restant à votre charge, l’assurance, les frais de gestion, les travaux et les mois sans locataire. Le crédit et l’impôt réduisent encore la trésorerie disponible. Les sommes récupérées auprès du locataire ne sont pas un gain.
En location nue, comparez le micro-foncier et le régime réel à partir de vos charges. Lire le repère sur le micro-foncier et le réel. Pour préparer la transmission du bien, simuler les droits de succession.
Une médiane locale et un ratio brut ne garantissent aucun revenu futur.
Préparer votre échange
Apportez le prix d’achat, le budget de travaux, le dernier avis de taxe foncière et les comptes de copropriété. Séparez les dépenses de départ des dépenses annuelles. Le revenu avant crédit et la trésorerie après crédit répondent à deux questions différentes.
Conseil financier à Nice · Comparer toutes les communes · Méthode de calcul
Prix de Nice par quartier
Vingt secteurs statistiques sont présentés : ceux avec le plus de ventes retenues sur 2023-2025, parmi les IRIS avec au moins 30 ventes et un segment appartement suffisant. Un IRIS ne correspond pas toujours au quartier usuel. La carte montre les contours IGN collectés le 13 octobre 2026.
Les prix sont également accessibles dans le tableau ci-dessous.
Cliquez sur un titre de colonne pour trier le tableau.
| Victor Hugo-Buffa | 348 | 112 | 7 341,88 | 6 066,73 | 8 663,82 |
|---|---|---|---|---|---|
| Jean Médecin | 331 | 121 | 6 597,22 | 5 040,00 | 8 250,00 |
| France-Negresco | 321 | 92 | 7 300,48 | 6 117,56 | 8 670,22 |
| Riquier | 301 | 93 | 4 883,72 | 4 000,00 | 5 600,00 |
| Bonaparte | 291 | 103 | 5 714,29 | 4 925,45 | 6 799,29 |
| La Californie | 287 | 83 | 5 217,39 | 4 376,98 | 6 471,21 |
| Riquier-Arson | 285 | 103 | 4 912,50 | 4 140,84 | 5 741,67 |
| Gattamua | 278 | 89 | 5 458,65 | 4 727,27 | 6 000,00 |
| Thiers-Durante | 276 | 88 | 5 889,73 | 4 880,17 | 6 680,33 |
| Carras | 276 | 108 | 4 216,52 | 3 506,00 | 5 300,13 |
| Châteauneuf | 272 | 83 | 5 080,00 | 4 367,71 | 5 944,58 |
| Diables Bleus | 268 | 89 | 4 882,35 | 3 981,82 | 5 450,00 |
| Clemenceau | 267 | 86 | 5 352,50 | 4 716,57 | 6 601,61 |
| Mont Boron | 256 | 73 | 10 184,21 | 7 930,56 | 12 280,95 |
| Liberti-Albert 1er | 252 | 79 | 7 800,00 | 6 416,67 | 9 167,02 |
| Napoléon III | 251 | 91 | 5 147,89 | 4 593,32 | 6 112,07 |
| Magnan | 250 | 93 | 6 923,08 | 5 454,55 | 8 000,00 |
| Rossini | 234 | 94 | 5 950,87 | 4 955,88 | 7 040,00 |
| Lanterne | 234 | 69 | 5 166,67 | 4 719,30 | 6 545,45 |
| Bottero | 232 | 79 | 5 354,88 | 4 509,54 | 6 649,84 |
Sources : 2023 DVF DGFiP/Etalab ; 2024 DVF DGFiP/Etalab ; 2025 DVF DGFiP/Etalab ; loyers appartements 2025 ; loyers maisons 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) ; DGFiP, location nue. Licence Ouverte 2.0 pour DVF, loyers et contours. Données collectées le 13 octobre 2026.